ZK2 2013 55

Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni Ref.: Chur, 01. Oktober 2015 Schriftlich mitgeteilt am: ZK2 13 55

15. Oktober 2015 Urteil II. Zivilkammer Vorsitz Hubert RichterInnen Pritzi und Schnyder Aktuarin ad hoc Riesen-Ryser In der zivilrechtlichen Berufung der X._____AG, Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marc E. Wieser, Chesa Wieser, 7524 Zuoz, gegen den Entscheid des Bezirksgerichts Maloja vom 20. August 2013, mitgeteilt am 17. Oktober 2013, in Sachen der Klägerin und Berufungsklägerin gegen Y._____, Be- klagter und Berufungsbeklagter, sowie Z._____, Beklagter und Berufungsbeklag- ter, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Nuot P. Saratz, Villa Clivia, Via Maistra 168, 7504 Pontresina, betreffend Forderung, hat sich ergeben:

Seite 2 — 19 I. Sachverhalt A.

a) Bei der X._____AG (früher A._____ AG) handelt es sich um eine in der Immobilienbranche tätige Unternehmung. Einziges Mitglied des Verwaltungsrates ist B._____. Sie ist einzelzeichnungsberechtigt. b) Mit Kaufvertrag vom 21. Oktober 2009, im Grundbuch vollzogen am 10. November 2009, erwarb die A._____ AG von Y._____ und Z._____ die Wohn- und Geschäftsliegenschaft an der E._____ in O.1_____. Am 23. Februar 2010 rügte die A._____ AG gegenüber den Verkäufern mehrere Mängel, unter anderem die ungenügende Beheizbarkeit und die fehlende Isolation der Fenstergläser in der Attika-Wohnung. Y._____ und Z._____ wiesen die Vorwürfe mit Schreiben vom 17. März 2010 weitgehend zurück. Die A._____ AG liess die Mängel behe- ben. In der Folge konnten sich die Parteien nicht darüber einigen, wer die Kosten der Mängelbehebung zu tragen habe. B. Mit Eingabe vom 13. September 2010 meldete die A._____ AG ihre Klage bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Maloja an. Gemäss Leitschein vom 1. Februar 2012 stellten die Parteien an der Sühneverhandlung vom 29. Oktober 2010 die folgenden Anträge: „Klägerisches Rechtsbegehren 1. Die Beklagten seien solidarisch zu verpflichten, der Klägerin den Be- trag von CHF 800‘000.00 nebst 5% Verzugszins seit 21. Oktober 2009 zu bezahlen. 2. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklagten. Beklagtisches Rechtsbegehren 1. Vollumfängliche Abweisung der Klage. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge inkl. MwSt. zulasten der Klä- gerin.“ Am 29. Dezember 2010 änderte die A._____ AG ihre Firma in X._____AG. C. Nach erfolglos verlaufener Sühneverhandlung unterbreitete die X._____AG mit Eingabe vom 14. Februar 2012 die Streitsache dem Bezirksgericht Maloja. Dabei reduzierte sie ihre Forderung auf Fr. 537‘981.30 nebst 5% Verzugszins ab

21. Oktober 2009. Am 2. April 2012 reichten Y._____ und Z._____ die Prozes- santwort mit unverändertem Rechtsbegehren ein. Die Replik datiert vom 1. Juni 2012 und die Duplik vom 17. Juli 2012.

Seite 3 — 19 D. Am 10. Dezember 2012 erliess der Bezirksgerichtspräsident Maloja die Beweisverfügung, in welcher er die von den Parteien mit den Rechtsschriften ein- gereichten Urkunden als relevant erklärte. Die beantragten Zeugen und Editionen liess er jedoch nur teilweise zu. Die Beweisverfügung blieb unangefochten. E. Am 20. August 2013 fand die Hauptverhandlung vor dem Bezirksgericht Maloja statt, welches mit Entscheid vom gleichen Tag, mitgeteilt am 17. Oktober 2013, wie folgt erkannte: „1. Die Klage wird vollumfänglich abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von 14‘000.-, einem reduzierten Streitwertzuschlag von CHF 10‘000.- und Schreibgebühren von CHF 1‘000.-, sowie und die vermittleramtlichen Kosten von CHF 300.- werden vollumfänglich der Klägerin auferlegt. 3. Die Klägerin wird verpflichtet, die Beklagte mit CHF 46‘489.20 inkl. Barauslagen, exkl. MwSt., aussergerichtlich zu entschädigen. 4. (Rechtsmittelbelehrung.) 5. (Mitteilung.)“ F. Gegen diesen Entscheid führt die X._____AG mit Eingabe vom 18. Novem- ber 2013 Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden. Sie beantragt: „1. Ziffer 1, 2 und 3 des angefochtenen Urteils erstinstanzliches Zivilge- richt am Bezirksgericht Maloja vom 20.08.2013 / 17.10.2013 zwischen den Parteien sei vollumfänglich aufzuheben. 2. Die Beklagten und Berufungsbeklagten seien solidarisch zu verpflich- ten, der Klägerin und Berufungsklägerin den Betrag von CHF 537‘981.30 nebst 5% Verzugszins ab 21.10.2009 zu bezahlen. 3. Die Beklagten und Berufungsbeklagten seien solidarisch zu verpflich- ten, die Klägerin und Berufungsklägerin für das Verfahren vor Bezirks- gericht Maloja aussergerichtlich mit CHF 27‘840.-- (inkl. Mwst.) aus- sergerichtlich zu entschädigen. 4. Die Beklagten und Berufungsbeklagten seien zur Übernahme der Ver- fahrenskosten gemäss Ziffer 2 des angefochtenen Urteils zu verpflich- ten. 5. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge für das Verfahren vor Kantonsgericht von Graubünden unter solidarischer Haftung zulasten der Beklagten und Berufungsbeklagten.“ G. Mit Berufungsantwort vom 6. Januar 2014 beantragen Y._____ und Z._____ die kostenfällige Abweisung der Berufung. H. Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, im Folgenden eingegangen.

Seite 4 — 19 II. Erwägungen 1.

a) Die Berufungsklägerin hat ihre Klage am 13. September 2010 zur Ver- mittlung angemeldet. Damit hat sie die Streitsache vor Inkrafttreten der Schweize- rischen Zivilprozessordnung am 1. Januar 2011 anhängig gemacht. Gestützt auf Art. 404 Abs. 1 ZPO-CH (im Folgenden ZPO) hat die Vorinstanz auf das von ihr durchgeführte Verfahren deshalb das bündnerische Zivilprozessrecht angewandt. Nachdem der vorinstanzliche Entscheid am 20. August 2013 und damit nach In- krafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung ergangen ist, unterliegt das vorliegende Rechtsmittelverfahren gemäss Art. 405 Abs. 1 ZPO nun aber dem neuen Recht. Das Berufungsverfahren ist damit gemäss Schweizerischer Zivilpro- zessordnung zu führen. b) Beim angefochtenen Entscheid, welcher offensichtlich eine vermögens- rechtliche Angelegenheit mit einem Streitwert von mehr als Fr. 10‘000.-- zum Ge- genstand hat, handelt es sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid, welcher mit Berufung angefochten werden kann (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Die Zu- ständigkeit des Kantonsgerichts von Graubünden ergibt sich aus Art. 7 Abs. 1 EGzZPO. Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung unter Beilage des angefochtenen Entscheids innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids bezie- hungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schrift- lich und begründet einzureichen. Der angefochtene Entscheid des Bezirksgerichts Maloja vom 20. August 2013 wurde den Parteien am 17. Oktober 2013 begründet mitgeteilt. Die Berufung der Berufungsklägerin erfolgte mit Eingabe vom 18. No- vember 2013 unter Berücksichtigung des Fristenlaufs an Sonntagen (Art. 142 Abs. 3 ZPO) fristgerecht. Da die Rechtsschrift zudem den übrigen Formerfordernissen entspricht, ist auf die Berufung grundsätzlich einzutreten. 2. In ihrer Berufungsantwort verweisen die Berufungsbeklagten mehrfach auf ihre Ausführungen vor der ersten Instanz, ohne diese Ausführungen jedoch zu wiederholen. – Das Bundesgericht hat im Zusammenhang mit der Berufung fest- gestellt, gemäss Art. 311 ZPO müsse die Berufung eine Begründung enthalten. Begründen im Sinne der genannten Vorschrift bedeute aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet werde. Dieser Anforderung genüge die Partei nicht, wenn sie lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vor- bringen verweise, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufrieden gebe oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiere (Urteil des Bundesgerichts vom 27. September 2012, A_252/2012, E 9.2.1). Dasselbe muss für die Berufungsantwort gelten, ist doch kein Grund ersichtlich, der eine Un-

Seite 5 — 19 gleichbehandlung der Parteien in der Frage der Begründung rechtfertigen würde. Insbesondere aber ist der Rechtsmittelinstanz weder mit Bezug auf die Berufung noch bezüglich der Berufungsantwort zuzumuten, die Argumentationen der jewei- ligen Partei im Sinne eines Puzzles in verschiedenen anderen Schriftstücken zu- sammenzusuchen und an deren Stelle zusammenzutragen beziehungsweise das- jenige davon, das für die Argumentation an den entsprechenden Orten gerade als passend erscheinen könnte. Das ist Sache der Parteien. Die berufungsbeklagte Partei hat folglich in der Berufungsantwort selbst aufzuzeigen, aus welchen Grün- den der Berufung nicht gefolgt werden kann; die Argumentationsketten müssen sich dabei aus der Rechtsschrift selbst ergeben. Dieser Anforderung genügt die berufungsbeklagte Partei nicht, wenn sie sich mit einem Verweis auf frühere Vor- bringen begnügt. Soweit die Berufungsbeklagten ihre Ausführungen, Argumente und Rügen, die sie vor der ersten Instanz vorgetragen haben, in ihre Berufungs- antwort aufnehmen wollen, ohne sie jedoch zu wiederholen, genügt ihre Beru- fungsantwort somit den Begründungsanforderungen nicht. Die II. Zivilkammer des Kantonsgerichts hat sich nur mit Ausführungen, Argumenten und Rügen zu befas- sen, die sich in der Rechtsschrift selbst befinden. 3. Die Berufungsklägerin stützt ihre Klage auf die behauptete Mangelhaftigkeit der Liegenschaft, die sie von den Berufungsbeklagten käuflich erworben hat. Sie verlangt den Ersatz der Kosten, die die Beseitigung der Mängel verursacht haben soll. Damit macht sie Schadenersatz geltend. a) Gemäss Art. 221 OR finden auf den Grundstückkauf neben den Bestim- mungen von Art. 216 ff. OR die Bestimmungen über den Fahrniskauf entspre- chende Anwendung. Da sich die Art. 216 ff. OR zur Frage, wie bei einer allfälligen Mangelhaftigkeit des Grundstücks vorzugehen ist, nicht äussern, sind grundsätz- lich die Art. 197 ff. OR einschlägig. b) Für den Fall, dass eine Kaufsache Mängel aufweist, sieht das Sachgewähr- leistungsrecht grundsätzlich nur Wandelung oder Minderung vor (Art. 205 OR). Ein Schadenersatzanspruch wird allein im Zusammenhang mit der Wandelung er- wähnt (Art. 208 Abs. 2 und 3 OR). Das Bundesgericht lehnt eine analoge Anwen- dung von Art. 208 Abs. 2 und 3 OR auf Fälle, in denen der Käufer keine Wande- lung verlangt, ab. Es räumt jedoch dem Käufer das Recht ein, aus einem Mangel der Sache nicht nur Gewährleistungsansprüche gemäss Art. 197 ff. OR, sondern alternativ auch Schadenersatzansprüche gemäss der allgemeinen Regelung der Haftung für nicht gehörige Erfüllung gemäss Art. 97 Abs. 1 OR abzuleiten, wobei es die Alternativität insoweit einschränkt, als der Käufer in beiden Fällen die Un-

Seite 6 — 19 tersuchungs- und Anzeigeobliegenheiten gemäss Art. 201 OR erfüllen und die Verjährungsfrist gemäss Art. 210 OR beziehungsweise Art. 219 Abs. 3 OR wahren muss (BGE 133 III 335 E 2.4.1, mit zahlreichen Hinweisen). Die Berufungsklägerin kann daher grundsätzlich Schadenersatz verlangen, sofern und soweit die Vor- aussetzungen von Art. 97 Abs. 1 OR sowie Art. 201 OR und Art. 219 Abs. 3 OR erfüllt sind. 4. Kann die Erfüllung der Verbindlichkeit überhaupt nicht oder nicht gehörig bewirkt werden, so hat der Schuldner für den daraus entstehenden Schaden Er- satz zu leisten, sofern er nicht beweist, dass ihm keinerlei Verschulden zur Last falle (Art. 97 Abs. 1 OR). Voraussetzung einer Haftung aus Vertrag ist somit ein Vertragsverhältnis zwischen den Parteien, eine Vertragsverletzung, ein Schaden, ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der Vertragsverletzung und dem Schaden sowie ein Verschulden, wobei das Verschulden gemäss Gesetz vermutet wird. a) Die Parteien haben einen Kaufvertrag über eine Liegenschaft abgeschlos- sen, die gemäss Behauptung der Berufungsklägerin mangelhaft gewesen sein soll. Zwischen den Parteien hat daher ein Vertragsverhältnis bestanden. b) Bei der Prüfung, ob eine Vertragsverletzung vorliegt, ist die Frage zu be- antworten, ob der Vertrag gehörig erfüllt worden ist. Indem die Berufungsklägerin geltend macht, die Liegenschaft habe mehrere Mängel aufgewiesen, bestreitet sie genau dies. aa) Ein Hauptpunkt der Argumentation der Berufungsklägerin liegt in der Be- hauptung, die Fenster in der Attika-Wohnung hätten keinen beziehungsweise ei- nen viel zu niedrigen Dämmwert aufgewiesen, so dass einerseits an kalten Tagen die Wohnung ohne mobile Heizgeräte nicht ausreichend habe beheizt werden können und andererseits bei Sonneneinstrahlung die Raumtemperatur in der Wohnung innert kurzer Zeit auf über 30°C angestiegen sei; die Wohnung sei damit schlicht nicht bewohnbar gewesen. Im Kaufvertrag sei jedoch die Nutzbarkeit der Liegenschaft als Wohn- und Geschäftshaus zugesichert worden. Zudem hätten die Berufungsbeklagten die Mängel gekannt und arglistig verschwiegen. Die Beru- fungsbeklagten halten dem entgegen, die Berufungsklägerin habe aus dem „Kurz- bericht Bestandesanalyse“ vom 8. Oktober 2009, welchen die Berufungsklägerin in Auftrag gegeben habe, schon vor Vertragsschluss gewusst, dass die Wärme- dämmung der Attika-Wohnung mögliche Mängel aufweise. Explizite und spezifi- sche Zusicherungen hätten im Weiteren nicht vorgelegen. Bezüglich der Mängel

Seite 7 — 19 hätten sie nicht mehr gewusst als die Berufungsklägerin, so dass ein arglistiges Verschweigen gar nicht möglich gewesen sei. Auch hätten sie davon ausgehen dürfen, dass sich die Berufungsklägerin der Mängel, die im „Kurzbericht Bestan- desanalyse“ erwähnt worden seien, bewusst gewesen sei. Und schliesslich seien die Mängel zwischen den Parteien vor Vertragsunterzeichnung thematisiert wor- den und man sei der Berufungsklägerin aufgrund des Sanierungspotentials mit dem Kaufpreis um Fr. 150‘000.-- entgegengekommen. Die Berufungsklägerin hat sowohl vor der Vorinstanz als auch in der Berufung an- erkannt, dass im Kaufvertrag eine Nachwährschaft für das Grundstück grundsätz- lich wegbedungen worden ist (Berufung, act. A.1, S. 6 Ziff. B.1). Die Berufungsbe- klagten haften deshalb von vornherein nur für Mängel, die sie arglistig verschwie- gen haben (Art. 199 OR; Kaufvertrag, Akten der Vorinstanz, act. II/4, S. 6 Ziff. III.2), sowie für zugesicherte Eigenschaften der Kaufsache, deren Fehlen der Be- rufungsklägerin vor Vertragsschluss nicht bekannt war (Art. 200 Abs. 1 OR). Die Berufungsklägerin hat in der Berufung ausgeführt, in der Bestandesanalyse werde mit Bezug auf die Fenster von einem U-Wert von 1.5 – 1.7 W/m2K ausge- gangen, womit man noch hätte leben können. Der effektive Wert habe gemäss Bericht des Schweizerischen Institutes für Glas am Bau SIGAB vom 30. Juni 2011 aber bei 3.0 W/m2K gelegen. Dass der Wert doppelt so schlecht sei wie in der Kurzanalyse angenommen, habe sie nicht erkennen können. Aus diesen Aus- führungen der Berufungsklägerin geht hervor, dass sie den Inhalt der Kurzanalyse vor Vertragsschluss zur Kenntnis genommen hatte (vgl. dazu auch Replik, Akten der Vorinstanz, act. I/3, S. 3 Ziff. 8) und sich bewusst war, dass die Wärmedäm- mung der Fenster nicht dem entsprach, was eigentlich hätte erwartet werden dür- fen (siehe dazu das Energiedossier, Akten der Vorinstanz, Dossier IV). Dies wird durch das erste Telefongespräch vom 9. Oktober 2009 zwischen Z._____ und C._____, das sowohl als zusammenfassende Notiz als auch als Aufnahme bei den Akten liegt (Akten der Vorinstanz, act. III/21a und 21a+b), bestätigt. Aus dem Telefongespräch, insbesondere aus der Aufnahme, geht mit aller Deutlichkeit her- vor, dass die Berufungsklägerin, handelnd durch B._____, (einziges) Mitglied des Verwaltungsrates der Berufungsklägerin (vgl. Handelsregisterauszug, Akten der Vorinstanz, act. II/3) und damit Organ derselben, am Morgen des 9. Oktober 2009 bereits über den Inhalt des „Kurzbericht Bestandesanalyse“ informiert war, hat B._____ mit C._____ doch offenbar in mehreren Telefonaten an diesem Morgen über diesen Bericht gesprochen und ihre Bedenken geäussert. Aus der Aktennotiz 01 der F._____AG, welche Teil des „Kurzbericht Bestandesanalyse“ ist, geht im Weiteren deutlich hervor, dass die Fenster der Attika-Wohnung einen um einiges

Seite 8 — 19 zu tiefen Dämmwert aufwiesen, dass von einer Überhitzung der Räume bei Son- neneinstrahlung ausgegangen werden musste, dass an den Fenstern ein Kaltluft- abfall und daraus resultierend Zugluft gegeben war, dass bei tiefen Aussentempe- raturen mit Kondenswasser an Fensterglas und Fensterrahmen zu rechnen war und dass die notwendige Schalldämmung mit den verwendeten Fenstern nicht erreicht werden konnte (Akten der Vorinstanz, act. II/46, S. 6 Ziff. 2). Als unbestrit- tenermassen versierte Immobilienfachfrau war für B._____ aus diesen Angaben ohne weiteres erkennbar, dass die Bewohnbarkeit der Wohnung mit einem Frage- zeichen zu versehen war. Insbesondere die Überhitzung der Räume, die sich gemäss Aktennotiz der F._____AG bei der Begehung der Wohnung am 6. Okto- ber 2009 schon ohne interne Lasten (Bewohner, Licht, Elektrogeräte etc.) zeigte, musste für B._____ als erfahrene Immobilienfachfrau ein deutliches Zeichen dafür sein, dass die Bewohnbarkeit der Wohnung im damaligen Zustand fraglich war. Lediglich nebenbei sei darauf hingewiesen, dass mit dieser Feststellung im Kurz- bericht dem Argument der Berufungsklägerin, im September sei die Sonnenein- strahlung nicht mehr so intensiv gewesen, dass eine Überhitzung der Räume hätte festgestellt werden können, der Boden entzogen worden ist. Aber auch der Kalt- luftabfall an den Fenstern mit der daraus entstehenden Zugluft sowie das Kon- denswasser an Fenstern und Fensterrahmen waren erkennbar ernstzunehmende Probleme, nachdem das Dachgeschoss, das zur Attika-Wohnung gehörte, über eine Fassadenverglasung verfügte (vgl. die Frontseite des Kurzberichts, Akten der Vorinstanz, act. II/46). Zudem wurde der Dämmwert im Kurzbericht mit 1.5 – 1.7 W/m2K angegeben und damit bis zu einen Drittel schlechter, als im Energiedossier vorgesehen, in welchem von einen Wert von 1.3 W/m2K ausgegangen wurde. Diese Verschlechterung ist als ganz erheblich anzusehen und wies deutlich darauf hin, dass die Wärmedämmung nicht genügen könnte. Dass der Wert „von bis“ an- gegeben wurde, zeigt zudem auf, dass es sich um eine reine Schätzung handelte, der Wert damit weder genau noch verlässlich festgelegt war. Ein noch tieferer Wert war daher keinesfalls ausgeschlossen. Ausserdem wird in der Aktennotiz 01 ausdrücklich festgestellt, für eine Überprüfung wären die Glas und Rahmen U- Werte notwendig, welche gemäss Aktenlage eben gerade nicht zur Verfügung standen. Darin liegt ein weiterer Hinweis, dass die angegebenen U-Werte nur Schätzungen waren. Schliesslich werden im „Kurzbericht Bestandesanalyse“ für den Fall eines Erwerbs mehrere Sofortmassnahmen empfohlen, unter anderem die Prüfung der Fensterverglasung auf Wärme-, Schall- und Sicherheitsschutz, und es wird Bezug genommen auf einen allenfalls notwendigen Austausch der Fassadenverglasung (Akten der Vorinstanz, act. III/9, S. 5 Ziff. 3.4). Auch dies lässt keinen Zweifel daran, dass es mit der Wärmedämmung nicht zum Besten

Seite 9 — 19 stand, ansonsten nicht eine sofortige Überprüfung der Fassadenverglasung emp- fohlen und eine Auswechslung derselben als möglicherweise notwendig erachtet worden wäre. Ebenso lässt sich daraus klar schliessen, dass die in der Aktennotiz 01 der F._____AG verwendeten Zahlen keineswegs feststanden. Weiter wird im Kurzbericht bei der Gebäudeanalyse unter den negativen Aspekten gleich als ers- tes die Ausführung der Fassadenverglasung genannt mit dem Hinweis in Klam- mern: „Behaglichkeit, Sicherheit, ...“ (Akten der Vorinstanz, act. II/46, S. 4 Ziff. 3.2). Behaglich ist eine Wohnung augenscheinlich nur, wenn sie an kalten Tagen genügend beheizt werden kann. Auch in der Gebäudeanalyse findet sich somit ein eindeutiger Hinweis darauf, dass die Attika-Wohnung nicht genügend beheizt wer- den könnte. Zudem wird unter dem Titel „Gebäudeanalyse“ deutlich darauf hinge- wiesen, dass für eine genauere Beurteilung Revisionspläne, Sondierungen, Mes- sungen und mehr Zeit notwendig gewesen wären. Auch daraus ist zu schliessen, dass die Analyse nur Hinweise auf Schwachpunkte der Liegenschaft gibt, diese aber weder umfassend noch abschliessend beurteilt. Aus dem Kurzbericht ergibt sich damit deutlich, dass die Wärmedämmung ausserordentlich problematisch war und einer genaueren Abklärung bedurfte, so dass die Berufungsklägerin auch mit einem tiefen, völlig unzureichenden Dämmwert und den daraus resultierenden Folgen rechnen musste. Es kann des Weiteren darauf hingewiesen werden, dass C._____ in dem ersten der aufgezeichneten Telefongespräche mit Z._____ im Zusammenhang mit dem Kurzbericht und der Reaktion der Berufungsklägerin darauf ausführte, nun stehe B._____ – und damit die Berufungsklägerin, als deren Organ B._____ die Ver- handlungen führte – vor der Situation, dass sie die Fenster auswechseln müsse, um die Wohnung bewohnbar zu machen. C._____ hatte vor dem Telefongespräch mit Z._____ nach eigenem Bekunden am selben Morgen schon zwei-, dreimal mit B._____ telefoniert gehabt (vgl. zum Ganzen Akten der Vorinstanz, act. III/21a und 21a+b). Die Vermutung liegt sehr nahe, dass in die Aussage von C._____ die Ar- gumentation von B._____ miteingeflossen ist. Selbst wenn dem nicht so gewesen sein sollte, so ist B._____ doch wie C._____ in der Immobilienbranche sehr be- wandert und kennt sich mit Immobilien bestens aus. Es war ihr daher zweifellos gerade so gut wie C._____ bewusst, dass die Attika-Wohnung in dem Zustand, in dem sie gemäss Kurzbericht war, nicht ohne das Ergreifen von Massnahmen be- wohnt werden konnte, denn gemäss den Ausführungen der Berufungsklägerin in der Berufung hatte C._____ nicht mehr Informationen über den Zustand der Atti- ka-Wohnung als sie selbst (vgl. auch die Aussage von C._____, Akten der Vorin- stanz, act. V/3, S. 3 Ziff. 7 und 8 sowie S. 8 Ziff. 2). Die Akten sprechen daher sehr

Seite 10 — 19 klar dafür, dass die Berufungsklägerin schon vor Vertragsschluss davon ausging, dass die Fenster ausgewechselt werden mussten, um die Wohnung bewohnbar zu machen. Im Übrigen wies C._____ im Telefongespräch mit Z._____ darauf hin, dass B._____ den Finanzbedarf für das Ersetzen der Fenster beziehungsweise für die notwendigen Renovationen auf Fr. 300‘000.-- bis Fr. 350‘000.-- geschätzt habe. Er nannte diesen Betrag im Anschluss an die Aussage, dass ein Ersatz der Fenster notwendig sei, um die Wohnung bewohnbar zu machen, und als Antwort auf die daran anschliessende Frage von Z._____, wie hoch die Berufungsklägerin den Finanzbedarf denn schätzen würde. Dies legt den Schluss nahe, dass sich B._____ bereits Gedanken darüber gemacht hatte, wie viel noch investiert werden musste, um die Wohnung bewohnbar zu machen. Die Aussagen von C._____ anlässlich des Telefongesprächs erscheinen zudem glaubhaft: Es spricht nichts dafür, dass sich C._____ bewusst und gewollt nicht an Tatsachen beziehungsweise nicht an das gehalten hätte, was er mit B._____ be- sprochen hatte. Insbesondere konnte er im Zeitpunkt des Telefongesprächs noch nicht wissen, dass dieses einmal in einem Zivilprozess eine Rolle spielen würde. Auch war er von Z._____ und Y._____ mit dem Verkauf der Liegenschaft beauf- tragt worden, stand also allein mit den Berufungsbeklagten in einem Vertragsver- hältnis und war damit auch nur ihnen gegenüber verpflichtet, ein für sie möglichst positives Resultat zu erreichen, und nicht der Berufungsklägerin gegenüber. Dass er unter diesen Umständen Z._____ von einem Renovationsbedarf in Höhe von in etwa Fr. 350‘000.-- erzählt hätte, wenn B._____ nicht tatsächlich geltend gemacht hätte, dass die Fenster ersetzt werden müssten, um die Wohnung bewohnbar zu machen, und dabei diesen Betrag genannt hätte, ist nicht überzeugend. Die Beru- fungsklägerin bringt im Weiteren nicht substantiiert vor, dass der Inhalt des Tele- fongesprächs nicht glaubhaft sei; vielmehr hat sie sich im mündlichen Vortrag vor der Vorinstanz offenbar selbst auf das Telefongespräch bezogen (vgl. die hand- schriftliche Ergänzung in den Plädoyernotizen von Rechtsanwalt Wieser, Akten der Vorinstanz, act. I/7, S. 5 Absatz 2 in fine). Damit aber ist davon auszugehen, dass sich für die Berufungsklägerin bereits vor Vertragsschluss deutlich abzeich- nete, dass die Wohnung im damaligen Zustand ohne das Ergreifen von Mass- nahmen nicht bewohnt werden konnte. Trotzdem unterzeichnete die Berufungs- klägerin den Kaufvertrag. Wenn sich dann herausstellte, dass tatsächlich Sofort- massnahmen ergriffen werden mussten (zum Beispiel Heizlüfter für das Erreichen einer angemessenen Raumtemperatur an kalten Tagen) und dann eine Sanierung notwendig war, um die Wohnung bewohnen zu können, so kann dies offensichtlich

Seite 11 — 19 nicht als Schlechterfüllung des Vertrags angesehen werden (vgl. auch Art. 200 Abs. 1 OR). Gerade weil sich die Berufungsklägerin als anerkanntermassen ver- sierte Immobilienfachfrau über die Bedeutung und die Auswirkungen der im Kurz- bericht aufgeführten Mängel im Klaren sein musste und auch im Klaren war, kann sie sich zudem nicht auf die von ihr geltend gemachte Zusicherung, die Liegen- schaft könne als Wohn- und Geschäftshaus genutzt werden, berufen. Die Feststel- lung der Fachleute im Kurzbericht, dass die Wärmedämmung der Fenstervergla- sung in der Attika-Wohnung ausserordentlich problematisch war und ein sofortiges Auswechseln der Verglasung notwendig sein könnte, war so klar, dass sie eine mögliche Zusicherung von Nichtfachleuten wie den Berufungsbeklagten, die auf keine Erfahrungswerte zurückgreifen konnten, weil die Attika-Wohnung noch nie vermietet worden war, deutlich überwog. Die Berufungsklägerin hat aus den Hin- weisen und Feststellungen im Kurzbericht denn auch die richtigen Schlüsse gezo- gen und war sich der Unbewohnbarkeit der Attika-Wohnung durchaus bewusst, wie sich aus dem ersten Telefonat zwischen Z._____ und C._____ ergibt. Unter diesen Umständen aber würde es Treu und Glauben widersprechen, wenn sich die Berufungsklägerin auf die behauptete Zusicherung, die Liegenschaft sei als Wohn- und Geschäftshaus nutzbar, berufen könnte, obwohl sie schon vor Ver- tragsschluss davon ausgehen musste und auch davon ausging, dass die Be- wohnbarkeit der Attika-Wohnung im damaligen Zustand fraglich beziehungsweise nicht gegeben war (vgl. auch hier Art. 200 Abs. 1 OR). Dementsprechend braucht nicht weiter geprüft zu werden, inwieweit überhaupt eine Zusicherung, die von den Berufungsbeklagten bestritten wird, vorgelegen hat beziehungsweise was von ei- ner allenfalls nachgewiesenen Zusicherung überhaupt abgedeckt gewesen wäre. Nachdem die Berufungsklägerin von den Mängeln noch vor Vertragsschluss Kenntnis erlangt hatte, fällt im Weiteren ein arglistiges Verschweigen der Mängel durch die Berufungsbeklagten ausser Betracht. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Argumentation der Berufungsklägerin, die Wohnung sei aufgrund von gravierenden Mängeln nicht bewohnbar gewesen, eine Schlechterfüllung des Vertrages nicht darzutun vermag, weil die Berufungsklägerin schon vor Vertragsschluss über die Mängel und deren Konsequenzen informiert war. Eine Vertragsverletzung aufgrund dieser Mängel ist unter diesen Umständen nicht gegeben. Damit aber fehlt es an einer Voraussetzung von Art. 97 Abs. 1 OR, weshalb die Kosten für die von der Berufungsklägerin getroffenen Massnahmen, also für den Ersatz der Fenster und für alles, was damit zusammenhing (Gutach- ten SIGAB, Hebebühne, Gerüste, Reinigung, Mietzinsreduktion, Bauleitung etc.), nicht den Berufungsbeklagten überbunden werden können. Was die Berufungs-

Seite 12 — 19 klägerin unter dem Titel „Renovation Fassade 2011“ verlangt, hat sie mithin selbst zu tragen, weshalb ihr der Betrag nicht zugesprochen werden kann. bb) Dasselbe ist im Übrigen bezüglich der Schadensposten unter dem Titel „Kosten infolge zu kalter Wohnung 2009 – 2011“ zu sagen. Weil sich die Unbe- wohnbarkeit der Attika-Wohnung aufgrund mangelnder Beheizbarkeit ebenso wie aufgrund Überhitzung der Räume für die Berufungsklägerin schon vor dem Ver- tragsschluss deutlich abzeichnete, kann nun in eben dieser geltend gemachten Unbewohnbarkeit – wie bereits einlässlich dargelegt – keine Vertragsverletzung liegen. Die Kosten für mobile Heizgeräte, für zusätzlichen Stromverbrauch und aus der gewährten erheblichen Mietzinsreduktion (welche die Berufungsklägerin im übrigen jeweils für das ganze Jahr in Rechnung stellt, da sie wegen der Über- hitzung der Räume dieselbe Mietzinsreduktion gewährt hat wie für die fehlende Beheizbarkeit, vgl. Akten der Vorinstanz, act. II/21), die gemäss Berufungsklägerin alle ihren Grund in der Unbewohnbarkeit der Wohnung, wie sie von ihr übernom- men worden ist, haben sollen, können daher nicht als Schaden geltend gemacht werden. Die Berufungsklägerin hat sie vielmehr selbst zu tragen. Lediglich der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, dass die Berufungsklägerin

– wenn denn eine Vertragshaftung der Berufungsbeklagten gegeben wäre – im Rahmen ihrer Schadenminderungspflicht viel früher hätte reagieren müssen und keinesfalls etwa eineinhalb Jahre hätte zuwarten dürfen, bevor sie Massnahmen zur Behebung der Mängel ergriff. Selbst wenn daher die Voraussetzungen von Art. 97 Abs. 1 OR erfüllt wären und die Berufungsklägerin Kosten aus zusätzlichem Stromverbrauch und Mietzinsreduktion geltend machen könnte, wären diese nicht in der verlangten Höhe zuzusprechen. cc) In einem weiteren Punkt macht die Berufungsklägerin geltend, sie habe Kosten für die Instandstellung der Liegenschaft gehabt, insbesondere Anpassung der Brandmeldeanlage, Elektroänderungen betreffend die Brandmeldeanlage und weitere Auflagen der Feuerpolizei. Auch dabei handle es sich um zugesicherte Eigenschaften, denn wenn Auflagen der Feuerpolizei diese Sanierung notwendig machten, sei das Wohn- und Geschäftshaus nicht in gebrauchsfähigem Zustand. Bereits vor der Vorinstanz hat die Berufungsklägerin geltend gemacht, sie habe verschiedene Aufwendungen aufgrund feuerpolizeilicher Auflagen, die von den Berufungsbeklagten nicht erfüllt worden seien, gehabt (Akten der Vorinstanz, act. I/1, S. 6 f. Ziff. 9 f.). Die Berufungsbeklagten haben daraufhin bestritten, dass beim Verkauf noch unerfüllte Auflagen der Feuerpolizei bestanden hätten (Akten der

Seite 13 — 19 Vorinstanz, act. I/2, S. 10 f. Ziff. 31 ff.). Es wäre daher an der Berufungsklägerin gelegen nachzuweisen, dass die von ihr geltend gemachten Aufwendungen tatsächlich auf Auflagen der Feuerpolizei beruhten, die bereits von den Beru- fungsbeklagten hätten erfüllt werden müssen. Das hat sie jedoch nicht getan. Die Berufungsklägerin hat zwar die Rechnungen für die von ihr behaupteten Aufwen- dungen eingereicht, jedoch hat sie es unterlassen, feuerpolizeiliche Bewilligungen, Verfügungen und Ähnliches zu den Akten zu geben oder zur Edition zu verlangen, die entsprechende Auflagen und das Nichterfüllen derselben durch die Berufungs- beklagten belegen könnten. Die Berufungsbeklagten wiederum haben zwar zwei Schreiben der Gebäudeversicherung Graubünden, Feuerpolizei, eingereicht, in welchen auch Auflagen gemacht werden. Zum einen aber datieren diese Schrei- ben vom 13. Februar 2007 und vom 10. Juli 2007 (Akten der Vorinstanz, act. III/10 und 12) und es ergibt sich aus den Akten in keiner Weise, dass die in diesen Schreiben gemachten Auflagen bis zum Verkauf der Liegenschaft im Oktober 2009 noch nicht erfüllt gewesen wären. Zum anderen befassen sich die in diesen Schreiben gemachten Auflagen nicht mit den Bereichen, in denen die von der Be- rufungsklägerin geltend gemachten Kosten angefallen sein sollen. In diesem Zu- sammenhang sei exemplarisch darauf hingewiesen, dass im Schreiben der Ge- bäudeversicherung Graubünden vom 13. Februar 2007 sogar ausdrücklich fest- gehalten wird, dass die Brandmeldeanlage separat rapportiert werde (Akten der Vorinstanz, act. III/10, S. 2 Ziff. 15). Dieser separate Rapport findet sich in den Akten jedoch nicht. Und schliesslich hat C._____ in seiner Zeugeneinvernahme zwar bestätigt, dass ein Gespräch mit dem zuständigen Architekten zum Resultat geführt habe, dass gemäss den vorhandenen Feuerpolizeiberichten gewisse ge- meldete Mängel noch nicht instand gestellt worden seien (Akten der Vorinstanz, act. V/3, S. 6 Ziff. 6 und 7). Jedoch ergibt sich aus der Zeugeneinvernahme nicht, um welche Mängel es sich gehandelt haben soll, so dass nicht entschieden wer- den kann, ob der Zeuge von den Mängeln spricht, die die Berufungsklägerin mit den geltend gemachten Aufwendungen behoben haben will. Insgesamt gesehen hat die Berufungsklägerin daher nicht nachgewiesen, dass die Aufwendungen, die sie von den Berufungsbeklagten ersetzt haben möchte, auf feuerpolizeilichen Auf- lagen beruhen. Ebenso fehlt der Nachweis, dass bereits die Berufungsbeklagten diese Auflagen hätten erfüllen müssen. Die Kosten für die Sanierung der Liftanlage sowie für die Schliessanlage begrün- det die Berufungsklägerin in der Berufung nicht weiter, womit sie den Begrün- dungsanforderungen nicht genügt. Folgte man ihren Ausführungen vor der Vorin- stanz, so waren die Aufwendungen für die Liftanlage nötig, weil die Berufungsbe-

Seite 14 — 19 klagten keinen Servicevertrag abgeschlossen gehabt haben sollen. Die Beru- fungsbeklagten haben mittels Kopien aber nachgewiesen, dass in den Jahren vor dem Verkauf lückenlose Serviceverträge bestanden haben (Akten der Vorinstanz, act. III/14), womit der Argumentation der Berufungsklägerin der Boden entzogen ist. Ebenso wurde die Rechnung für die Schliessanlage gemäss Aktenlage durch die D._____ AG bezahlt und nicht durch die Berufungsklägerin (Akten der Vorin- stanz, act. III/11), weshalb die Berufungsklägerin diese Kosten von den Beru- fungsbeklagten nicht zurückfordern kann, zumal die Berufungsklägerin weder gel- tend gemacht noch bewiesen hat, dass sie der D._____ AG die Kosten erstattet oder dass die D._____ AG ihr die Forderung abgetreten hätte. Was die Berufungsklägerin unter dem Titel „Instandstellung nach Antritt Liegen- schaft 2009“ fordert, kann ihr nach dem Gesagten nicht zugesprochen werden. c) Zusammenfassend ergibt sich, dass die geltend gemachten Forderungen der Berufungsklägerin gegen die Berufungsbeklagten allesamt nicht zugesprochen werden können. Die Vorinstanz hat folglich die Klage zu Recht abgewiesen. Die Berufung erweist sich somit als unbegründet; das vorinstanzliche Urteil ist zu bestätigen. 5. Im Übrigen wäre auch das Folgende zu bedenken: Die Berufungsklägerin ist vom Mieter der Attika-Wohnung mit Schreiben vom 14. Dezember 2009 darauf hingewiesen worden, dass an kalten Tagen die Temperatur in der Wohnung nur 12°C betrage (Akten der Vorinstanz, act. II/18). Mit Schreiben vom 15. Januar 2010 hat die Berufungsklägerin darauf reagiert und den Mieter um einen Termin zur gemeinsamen Begehung gebeten (Akten der Vorinstanz, act. II/19). Am 18. Februar 2010 hat die Berufungsklägerin dem Mieter gegenüber festgestellt, nach mehrmaligen Kontrollen der Heizung, der Heizleistung und der Wohnungstempe- ratur sei ihr bewusst, dass die Wohnung ohne zusätzliche Heizkörper nicht ord- nungsgemäss benutzt werden könne (Akten der Vorinstanz, act. II/20). Am 23. Februar 2010 hat die Berufungsklägerin zum ersten Mal gegenüber den Beru- fungsbeklagten Mängel der Liegenschaft geltend gemacht (Akten der Vorinstanz, act. II/7). Dieser Ablauf wirft die Frage auf, ob die Mängelrüge rechtzeitig (Art. 201 OR) erhoben worden ist. a) Bei der Beurteilung, ob eine Mängelrüge rechtzeitig erfolgt ist, muss auf die konkreten Umstände des Einzelfalls, insbesondere auf die Art der Mängel abge- stellt werden. Grundsätzlich ist die Rügefrist kurz zu bemessen, wenn es sich um einen Mangel handelt, bei dem die Gefahr besteht, dass ein Zuwarten zu einem

Seite 15 — 19 grösseren Schaden führen kann (BGE 118 II 142 E 3b, mit Hinweis). Wenn dies nicht der Fall ist, hält das Bundesgericht eine siebentägige Rügefrist für angemes- sen (vgl. Urteil des Bundesgerichts vom 29. April 2009, 4A_82/2008, E. 7.1; Urteil des Bundesgerichts vom 3. Mai 2004, 4C.82/2004, E. 2.3, mit Hinweis, in: Pra 93/2004 Nr. 146 S. 828; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts vom 1. April 2011, 4D_4/2011, E. 4.1). Die Rügefrist beginnt mit der Entdeckung des Mangels. Ein Mangel gilt dann als entdeckt, wenn der Käufer davon solche Kenntnis erlangt hat, dass er eine genü- gend substantiierte Rüge erheben kann. Bei Mängeln, die nach und nach zum Vorschein kommen, weil sie in ihrer Ausdehnung oder Intensität wachsen, genü- gen dafür noch nicht die ersten Anzeichen. Bei solchen Mängeln darf deshalb eine Entdeckung erst angenommen werden, wenn der ernsthafte Charakter des Zu- standes deutlich wird und der Käufer die Bedeutung und Tragweite der Mängel erfassen kann (vgl. BGE 131 III 145 E 7.2; BGE 118 II 142 E. 3b). b) Wie bereits aufgezeigt, ergibt sich aus den Akten deutlich, wann die Beru- fungsklägerin von der behaupteten Mangelhaftigkeit der Attika-Wohnung erfahren hat und wann sie die Verkäufer darüber informiert hat. Zwischen der Mängelrüge des Mieters der Attika-Wohnung und der Mitteilung der Berufungsklägerin an die Berufungsbeklagten liegen zwei Monate und 9 Tage. Auch wenn der Berufungs- klägerin zuzugestehen ist, dass sie zunächst die Mängelrüge des Mieters prüfen musste, so liegt dieser Zeitraum doch weit über dem, was als „sofortige Anzeige“ im Sinne von Art. 201 Abs. 1 OR gelten kann. Insbesondere geht es nicht an, dass die Berufungsklägerin nach der Mängelrüge durch den Mieter einen weiteren Mo- nat zugewartet hat, bevor sie aktiv geworden ist. Es trifft zwar zu, dass die Män- gelrüge des Mieters 10 Tage vor Weihnachten erhoben worden ist. Trotzdem hätte die Berufungsklägerin reagieren können, lagen zwischen dem 15. Dezember 2009, an welchem die Mängelrüge bei der Berufungsklägerin eingegangen sein dürfte, und dem 24. Dezember 2009 doch insgesamt sechs Arbeitstage. Im Januar 2010 wiederum hat die Berufungsklägerin weitere 10 Arbeitstage zugewartet, bis sie sich überhaupt nur gegenüber dem Mieter geäussert hat. Abklärungen bezüg- lich des vom Mieter gerügten Mangels hatte sie in diesem Zeitpunkt noch keine getroffen. Gemäss Art. 201 Abs. 1 OR hat der Käufer die empfangene Sache je- doch zu prüfen, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist. Die Beru- fungsklägerin hätte daher zügig aktiv werden müssen, nachdem der Mieter ihr ei- nen Mangel angezeigt hatte. Dies hat sie nicht getan. Ihre Mängelrüge ist daher mit Bezug auf die mangelhafte Beheizbarkeit zu spät erfolgt. Dass mit einer Über- hitzung der Räume zu rechnen war, ergibt sich schon mit aller Deutlichkeit aus der

Seite 16 — 19 Aktennotiz 01 der F._____AG [Akten der Vorinstanz, act. II/46, S. 6 Absatz 4], welche der Berufungsklägerin vor Vertragsschluss bekannt war, so dass diesbe- züglich gar kein Mangel der Kaufsache vorliegen kann. c) Die Berufungsbeklagten haben nun aber weder vor der Vorinstanz noch im Berufungsverfahren die Rechtzeitigkeit der Mängelrüge thematisiert. Insbesondere haben sie nicht geltend gemacht, die Mängelrüge sei verspätet erfolgt. Es ist da- her zu entscheiden, ob das Gericht die Verspätung von Amtes wegen berücksich- tigen muss. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung liegt die Behauptungslast für die Tatsache der verspäteten Mängelrüge beim Verkäufer, während der Käufer die Beweislast für die Rechtzeitigkeit der Mängelrüge trägt (vgl. BGE 118 II 147 E 3b). Wendet also der Verkäufer die Verspätung der Mängelrüge nicht rechtzeitig ein, so gilt aufgrund der Verhandlungsmaxime (Art. 55 Abs. 1 ZPO), dass der Richter die Verspätung und als deren Folge die gesetzliche Genehmigungsvermutung nicht von Amtes wegen berücksichtigen darf (Schönle/Higi, Zürcher Kommentar, N 27 zu Art. 201 OR; vgl. zur vergleichbaren Situation beim Werkvertrag Gauch, Der Werkvertrag, 5. Auflage, Zürich 2011, N 2168; a.M. Gautschi, Berner Kommentar, N 1 zu Art. 371 OR). Steht jedoch der Umstand, dass der Käufer die Mängel nicht rechtzeitig gerügt hat, aus irgendeinem Grund (namentlich aufgrund der Beweisla- ge) prozessual fest, so muss der Richter die damit verbundene Genehmigungs- wirkung von Amtes wegen berücksichtigen; dies auch dann, wenn der Verkäufer, der die Mängelhaftung bestreitet, sich nicht auf die Verwirkung beruft (vgl. Gauch, a.a.O., N 2174; Schönle/Higi, a.a.O, N 44 zu Art. 201 OR). Wie bereits aufgezeigt, ergibt sich aus den Akten sehr deutlich, wann die Beru- fungsklägerin von der behaupteten mangelhaften Beheizbarkeit der Attika- Wohnung erfahren und wann sie die Verkäufer darüber informiert hat. Damit aber steht die Verspätung der Mängelrüge mit Bezug auf die Beheizbarkeit der Attika- Wohnung allein schon aufgrund des Beweisergebnisses fest, weshalb sie vom Gericht von Amtes wegen berücksichtigt werden kann. Die Forderungen, die gemäss Berufungsklägerin in der fehlenden Beheizbarkeit der Wohnung ihre Be- gründung haben, könnten daher aufgrund der verspäteten Mängelrüge auch dann nicht zugesprochen werden, wenn die Berufungsklägerin die fehlende Beheizbar- keit nicht schon vor Vertragsschluss hätte erkennen müssen beziehungsweise erkannt hätte.

Seite 17 — 19 6. Gemäss Rechtsbegehren ficht die Berufungsklägerin auch die im vor- instanzlichen Verfahren zugesprochene aussergerichtliche Entschädigung sowie die Verlegung der Verfahrenskosten durch die Vorinstanz an. In der Begründung der Berufung unterlässt sie es jedoch, sich zu diesen Punkten zu äussern. Insbe- sondere hat sie auf jedwelche Ausführungen für den Fall verzichtet, dass das vor- instanzliche Urteil entgegen dem Antrag in der Berufung gänzlich oder teilweise geschützt wird. Es fehlt damit an konkreten und substantiierten Rügen mit Bezug auf den vorinstanzlichen Kostenentscheid. Die Berufungsklägerin setzt sich in die- ser Hinsicht in keiner Weise mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander. Die Berufung vermag daher in diesen Punkten dem Begründungserfordernis nicht zu genügen und es ist nicht weiter darauf einzugehen. Selbst wenn aber die im vor- instanzlichen Verfahren vorgenommene Verteilung der Prozesskosten (Gerichts- kosten und Parteientschädigung; Art. 95 Abs. 1 ZPO) zu überprüfen wäre, so wür- den sich keine Änderungen aufdrängen, da die Vorinstanz bei ihrem diesbezügli- chen Entscheid durchaus im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben (Art. 106 Abs. 1 ZPO; Art. 2 und 3 Honorarverordnung) geblieben ist. 7. Abschliessend sind die Prozesskosten des Berufungsverfahrens (Gerichts- kosten und Parteientschädigung) zu verlegen. Es hat sich vorliegend gezeigt, dass die Berufung abgewiesen werden muss. Damit aber unterliegt die Berufungskläge- rin mit ihrem Rechtsmittel vollständig, weshalb die Prozesskosten zu ihren Lasten gehen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsklägerin hat folglich die Gerichtskos- ten für das Berufungsverfahren, die gestützt auf Art. 9 der Verordnung über die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren (VGZ; BR 320.210) auf Fr. 8'000.-- festgesetzt werden, gänzlich zu tragen. Sie werden mit dem von der Berufungsklägerin geleis- teten Kostenvorschuss von Fr. 10'000.-- verrechnet (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Der Restbetrag des Kostenvorschusses von Fr. 2'000.-- wird der Berufungsklägerin zurückerstattet. Bezüglich der Parteientschädigung für das Berufungsverfahren ist festzustellen, dass die Berufungsbeklagten keine Honorarnote eingereicht haben. Die II. Zivil- kammer des Kantonsgerichts hat die ausseramtliche Entschädigung somit nach pflichtgemässem Ermessen festzusetzen. Angesichts der sich stellenden Sach- und Rechtsfragen sowie unter Berücksichtigung der eingereichten Rechtsschrift erscheint der II. Zivilkammer des Kantonsgerichts für die Berufungsbeklagten ein Aufwand von pauschal Fr. 4'000.-- (inklusive Barauslagen und Mehrwertsteuer) als angemessen. Auch diese Kosten hat die Berufungsklägerin aufgrund ihres Unter- liegens vollständig zu übernehmen. Die Berufungsklägerin wird daher verpflichtet,

Seite 18 — 19 die Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren insgesamt mit Fr. 4'000.-- ausseramtlich zu entschädigen.

Seite 19 — 19 III. Demnach wird erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 8'000.-- gehen zu Lasten der X._____AG und werden mit dem von dieser geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Der Restbetrag des Kostenvorschusses in Höhe von Fr. 2'000.-- wird der X._____AG durch das Kantonsgericht von Graubünden zurücker- stattet. 3. Die X._____AG hat Y._____ und Z._____ für das Berufungsverfahren mit insgesamt Fr. 4'000.-- aussergerichtlich zu entschädigen. 4. Gegen diese, einen Streitwert von mindesten 30‘000 Franken betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundesge- richtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht geführt werden. Diese ist dem Bundesgericht schriftlich, in- nert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entschei- dung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vorausset- zungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und 90 ff. BGG. 5. Mitteilung an: